WiWi Gast schrieb am 14.09.2024:
Wie können trotz Altverträgen nur 10k bei 60 Wohnungen hängen bleiben? Das wären ja noch nicht einmal 170 Euro pro Wohnung...
Meine Großeltern haben in Berlin eine Wohnung, Mietvertrag seit 20(?) Jahren, die zahlen trotzdem 600 Euro
Er schrieb ja, viele Altverträge und eher B-Lagen, außerdem steht nichts zur durchschnittlichen Wohnungsgröße und dem Alter der Objekte.
Heißt also pro Objekt kommen jetzt keine Top-Mieten rum, sagen wir mal 500-700 Euro Kaltmiete pro Wohnung.
Dazu dann eher konservative Rückstellungen besonders wenn es ältere Objekte sind, kann schnell mal 100-200 Euro pro Wohnung ausmachen.
Hausverwaltung kostet 30-40 Euro pro Wohnung.
Wenn ihm die Wohnungen alle privat gehören dann versteuert der die Miete mit dem Einkommenssteuersatz. Bei 10k netto raus, ist er bei 42% Steuersatz.
Könnte man über eine Immobilien-GmbH oder eine Holding noch drücken, aber wenn man sich viel auszahlen will, ist die Steuerlast auch hier nicht unerheblich.
(500 Mieteinnahmen - 100 Rücklage - 30 Verwaltung) - 42% Steuern = ~215 Euro pro Wohnung. Da bist du dann bei ca. ~13k netto. Noch nicht eingerechnet sind Leerstand oder andere Probleme mit den Mietern.
Insofern sind die Zahlen des Posters gar nicht mal so unrealistisch. Allerdings muss man natürlich auch betrachten, dass er die Mieten in den nächsten Jahren durchaus stark steigern wird, sowohl durch Mieterhöhungen (immerhin 15% alle 3 Jahre) als auch bei Neuvermietung (quasi unbegrenzt bis zur Vergleichsmiete).
Auf der anderen Seite ist natürlich fraglich, in welchem Zustand sich das Portfolio befindet und entsprechend welche Investitionen notwendig sind.
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